Techo asequible continúa siendo desafío en Miami-Dade (2022)

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19 de agosto de 2022 - 17:08 -Por María Esther Núñez

La disponibilidad de vivienda es una quimera para personas con bajos ingresos, pero también para familias trabajadoras con ingresos medios.

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MIAMI.-Una tormenta perfecta en el mercado de la vivienda se aproxima. Desde que este importante rubro cayó por quinto mes consecutivo y el condado Miami-Dade fuera considerado como el epicentro de la crisis de la vivienda asequible en Estados Unidos, DIARIO LAS AMERICAS se ha mantenido investigando el tema.

En esa búsqueda, detectamos señales cada vez más seguidas y visibles de la debacle inmobiliaria que se aproxima.

Recientemente y, como colofón de la pesquisa, obtuvimos respuestas de la alcaldesa del condado Miami-Dade, Daniela Levine-Cava. Sus declaraciones son un eje para exponer las principales dificultades, retos y necesidades de la vivienda asequible en el sur de la Florida.

DLA: La aplicación práctica de la "Declaración de derechos de los inquilinos del condado Miami-Dade" parece tener una amplia gama de aplicaciones. ¿Su ayuntamiento apoyará esta ley fundamental con una oficina y con profesionales que realmente puedan llegar a las personas más vulnerables?

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R: He apoyado la Declaración de derechos de los inquilinos desde que era comisionada. Me sentí muy orgullosa y emocionada de que esta declaración fuera aprobada por unanimidad el 3 de mayo de 2022. La Declaración de derechos incluía la creación de la Oficina de defensa de la vivienda (OHA). Codificó las leyes existentes de propietarios e inquilinos y creó nuevos derechos para los residentes. Mi administración ya había estado trabajando durante varios meses para abrir la Oficina de Defensa de la Vivienda, esa previsión nos permitió lanzarla oficialmente poco después, el 11 de mayo, con tres empleados de tiempo completo listos para ofrecer servicios a los propietarios e inquilinos que lo necesiten. Puede comunicarse con la OHA a través de la línea directa de defensa de la vivienda al (786) 469-4545 y puede obtener más información en www.miamidade.gov/housingadvocacy/.

DLA: ¿Hay o habrá algún tipo de procedimiento o acción específica para que estas personas puedan acceder a una de las 32.000 viviendas anunciadas por el condado durante el próximo año?

R: La situación actual de la vivienda es una de mis principales prioridades y es por lo que declaré una crisis de la vivienda asequible en abril y lancé el programa "Bloques de construcción" para trabajar en soluciones concretas para nuestros residentes. Estamos muy emocionados de poder desarrollar hasta 32.000 unidades nuevas para fines de 2023, el triple de la meta inicial de solo 10.000 unidades. Cada uno de los proyectos tendrá su propio proceso de solicitud y todos se encuentran en varias etapas de desarrollo, por lo que no estarán listos al mismo tiempo. La mejor manera de seguir su desarrollo es a través de nuestro nuevo Rastreador de Vivienda asequible.

Alentamos a nuestros residentes a visitar el rastreador o nuestro sitio web de Vivienda Pública para obtener más información sobre qué desarrollos de vivienda están en marcha y luego comunicarse con el proyecto para obtener información sobre cuál será el proceso de solicitud.

DLA: ¿Existen mecanismos, trabajadores sociales o una oficina específica que pueda brindar información detallada sobre los recursos que el condado Miami-Dade tiene actualmente a favor de los ciudadanos?

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R: A través de nuestra política de no-puertas-equivocadas (no-wrong-door policy), estamos trabajando arduamente para asegurarnos de que nuestros residentes puedan encontrar formas más fáciles de acceder a la información al interactuar con nuestro gobierno. Es por eso por lo que creamos la Oficina de Defensa de la Vivienda, una ventanilla única para que los residentes accedan a recursos de vivienda y aprendan más sobre sus derechos bajo la Declaración de Derechos del Inquilino.

DLA: ¿Considera su gestión y la de los alcaldes de los municipios del estado lo suficientemente alineada para abordar las soluciones propuestas para enfrentar la actual crisis habitacional?

R: Es extremadamente importante que todos los municipios del condado trabajen juntos para abordar la crisis de acceso la vivienda pública. Es por lo que, en mayo, convoqué una mesa redonda de 30 alcaldes municipales donde compartimos los desafíos que enfrentan nuestros residentes, los planes e ideas que se están probando a nivel “hiper local” y cómo se puede enfrentar mejor la crisis a nivel de condado. Desde esa reunión, mi personal ha estado celebrando reuniones periódicas con los planificadores de los municipios para revisar los planes de vivienda y asegurar una coordinación eficiente.

Tormenta perfecta para el mercado de la vivienda ¿Como afrontarla en Miami-Dade?

Recientemente el precio medio de venta de viviendas en los Estados Unidos aumentó un 15 por ciento. De $340.700 en abril de 2021 a $391.200 en abril de 2022. En Miami el precio medio subió un 26%. Mientras tanto, las tasas de interés hipotecarias promedio a 30 años aumentaron casi dos puntos porcentuales, del 3,06 por ciento en abril de 2021 al 4,98 por ciento en abril de 2022. Estos cambios aumentaron significativamente los costos de las hipotecas. Como resultado, un posible comprador de vivienda que obtuvo una hipoteca a 30 años sobre la vivienda de precio medio en abril de 2022 habría enfrentado pagos hipotecarios de $2.020 por mes, frente a los $1.400 del año anterior. Agregando los costos de los impuestos a la propiedad, el seguro de la propiedad y el seguro hipotecario, los costos mensuales totales del propietario fueron de casi $2.800.

Si a estas tasas hipotecarias elevadas se le suman el aumento de los costos de construcción y las interrupciones en la cadena de suministro, para finales de año tendremos la tormenta inmobiliaria perfecta. Pocos bolsillos podrían abordar la adquisición más importante y necesaria de una familia. La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) consideró en su último informe que los desafíos de asequibilidad de la vivienda se están exacerbando.

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Según los expertos participantes en la cumbre de la vivienda en junio pasado, la crisis de la vivienda asequible se resuelve construyendo más rápido y en mayor variedad. Es decir, hacen falta viviendas unifamiliares de dos, tres y cuatro habitaciones, apartamentos para una persona, para dos, para una familia, estudios... Mientras el mercado inmobiliario de Miami permanece en el epicentro de la crisis de vivienda en Estados Unidos, múltiples empresas han iniciado un camino para desarrollar viviendas innovadoras en el condado. Compañías emergentes como Steel Homes Modular, con sede en Opa Locka, Renco Development, con sede en Miramar y en Miami y Bluenest, una firma del sur de la Florida, mostraron su capacidad para comenzar y concluir viviendas asequibles de calidad. Durante la cumbre de la vivienda asequible impulsada por Levine-Cava a finales de junio pasado, un amplio conjunto de empresas constructoras e inversoras entendieron esta crisis como una oportunidad para ofrecer más opciones a los compradores locales de primera vivienda.

Bluenest, mantiene un enfoque como desarrollador de propiedades unifamiliares y multifamiliares de nueva construcción a un precio asequible. De hecho, los desarrollos visuales que despliegan en su Web responden a las expectativas de clientes exigentes, pero a un precio mucho más económico en comparación con el mercado convencional de viviendas. Las nuevas construcciones que comienzan a prosperar en zonas y proyectos “liberados” por el condado deberán generar un equilibro duradero en el mercado de vivienda. Están centrando sus esfuerzos en construir propiedades de tres, cuatro, cinco y seis dormitorios en Homestead, Brownsville, Liberty City y también en algunas partes de Florida City.

Las iniciativas empresariales en vivienda pública parten del programa “Bloques de construcción" (Building Blocks). Están siendo abordados como procesos que brindarán alivio inmediato a los residentes de Miami al expandir las protecciones locales y, soluciones a largo plazo, al aumentar la oferta de viviendas asequibles y para trabajadores. Pero ¿cómo accederán las familias o los individuos vulnerables o de renta baja a las viviendas que construyen esas empresas?

Desde finales del año pasado comenzaron a evidenciarse los primeros signos de la crisis de la vivienda pública. DIARIO LAS AMERICAS ha estado muy cerca de personas que ya viven en la calle, en su automóvil, o que han tenido que hacer trucos tercermundistas para poder quedarse en su actual vivienda de alquiler.

Mientras tanto, el condado trabaja para eliminar el desfase existente entre los servicios sociales y las personas que necesitan orientación sobre su derecho a una vivienda digna. Obtener información para acceder a los recursos públicos disponibles es una prioridad, pero también se hace patente la necesidad de acercar esos servicios a las personas y facilitar el acceso a los más vulnerables.

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Las intenciones del condado parecen acercarse a lo que el ciudadano medio que paga altos alquileres necesita. Sin embargo, una oficina con tres personas para todo el camino que resta por recorrer parece solo el principio. La actual crisis representa una prioridad compleja. Ese frente necesita profesionales con responsabilidades diversas, que colecten y analicen datos, deriven casos sensibles, atiendan situaciones urgentes, que gestiones y que auditen. El esfuerzo constructor por sí solo no garantiza que, en 2023, las familias trabajadoras y los más vulnerables tengan o estén en camino de tener una vivienda que puedan pagar con sus ingresos actuales.

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Last Updated: 08/17/2022

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